REITs und Immobilienaktien: Wie man in Immobilien an der Börse investiert
REITs (Real Estate Investment Trusts) und Immobilienaktien ermöglichen es, mit einer Aktie in Immobilien zu investieren, ohne selbst eine Wohnung oder ein Gebäude zu kaufen. REITs sind Gesellschaften, die Immobilien besitzen und vermieten und den Großteil ihrer Erträge als Dividende ausschütten müssen. Für die Analyse gilt eine Besonderheit: Nicht der ausgewiesene Gewinn, sondern der operative Cashflow (FFO) ist die entscheidende Kennzahl.
Dieser Leitfaden erklärt, wie man Immobilienaktien richtig liest.
Was REITs besonders macht
REITs müssen einen hohen Anteil ihrer Erträge ausschütten und sind dafür steuerlich begünstigt, das macht sie zu attraktiven Dividendenwerten. Sie decken verschiedene Segmente ab: Wohnen, Büro, Einzelhandel, Logistik, Rechenzentren oder Gesundheitsimmobilien. Jedes Segment hat eigene Treiber, Logistik und Rechenzentren profitieren etwa von E-Commerce und KI, während Büro strukturell unter Druck stehen kann.
Warum FFO statt Gewinn zählt
Der Nettogewinn von Immobiliengesellschaften wird durch buchhalterische Abschreibungen auf Gebäude verzerrt, die keinen echten Geldabfluss darstellen. Deshalb nutzt man die Kennzahl FFO (Funds From Operations): Sie rechnet diese Abschreibungen heraus und zeigt den tatsächlichen operativen Cashflow. Das Verhältnis von Kurs zu FFO ist für REITs, was das KGV für normale Aktien ist, die zentrale Bewertungskennzahl.
Zinsen, Verschuldung und Einstieg
REITs sind stark zinssensitiv: Steigende Zinsen verteuern die Finanzierung und machen die Dividendenrendite gegenüber sicheren Anleihen weniger attraktiv, das belastet die Kurse. Umgekehrt wirken fallende Zinsen als Rückenwind. Wichtig sind zudem die Verschuldung, die Vermietungsquote und die Qualität der Standorte. Man plant den Einstieg über eine definierte Zone.
Auf VAIQ werden Immobilienwerte täglich analysiert, mit Fundamental-Score, historischen Kennzahlen und, sofern ein Setup vorliegt, Einstiegs- und Zielzone. Die Inhalte sind Analysen und keine Anlageberatung.
Häufige Fragen
Was ist ein REIT?
Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine börsennotierte Gesellschaft, die Immobilien besitzt und vermietet und den Großteil ihrer Erträge als Dividende ausschütten muss. Über eine REIT-Aktie kann man in Immobilien investieren, ohne selbst eine Immobilie zu kaufen.
Was ist FFO bei REITs?
FFO (Funds From Operations) ist der operative Cashflow eines REITs, bereinigt um buchhalterische Gebäudeabschreibungen, die keinen echten Geldabfluss darstellen. Das Verhältnis von Kurs zu FFO ist für REITs die zentrale Bewertungskennzahl, vergleichbar mit dem KGV bei normalen Aktien.
Warum reagieren REITs so stark auf Zinsen?
Weil sie kapitalintensiv und oft hoch verschuldet sind. Steigende Zinsen verteuern die Finanzierung und machen die Dividendenrendite gegenüber sicheren Anleihen weniger attraktiv, das belastet die Kurse. Fallende Zinsen wirken umgekehrt als Rückenwind.
Wo finde ich Analysen zu Immobilienaktien?
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